В результате заключения договора аренды. Аренду свободного места. Формы Документов РФ: Договор аренды части нежилого помещения для установки платежного терминала Рекомендуемая форма документа. В установленный настоящим Договором срок перечислять Арендодателю арендную плату. Не сдавать часть нежилого помещения в субаренду без письменного согласия Арендодателя. Обеспечить электро- и пожаробезопасность устанавливаемого платежного терминала для Помещения и пользователей. В течение _ после истечения срока действия настоящего Договора или досрочного прекращения его по другим основаниям возвратить полученную в аренду часть нежилого помещения по акту возврата. Права Арендатора. Клиент свяжется с вами и договорится о размещении терминала. Подпишете договор на аренду места под терминал. Если в вашем регионе нет.
. Законодательство Украины. Юрлига. Новости. Аналитика.
Законодательство. ЮрTV.
Колонка эксперта. Форум. Продукты для юриста. Бухгалтер.UA. Новости. Аналитика. Законодательство.
Колонка эксперта. Форум.
Продукты для бухгалтера. Расписание. Расписание. Новости. Докладчики. Партнерам.
О проекте. FAQ.
Продукты&Решения. Все продукты. LIGA ZAKON online. Пробовать.
Акции. Прайс. Решения для.
Крупного бизнеса. Среднего бизнеса. Мелкого бизнеса, ЧП.
Юрфирм. Госструктур. Все про беременность. Руководителей.
Юристов. Бухгалтеров. –, № 41 ГЛАВНАЯ СТАТЬЯ Компетентное мнение Обсуждение на форумах Судебный взгляд Что делать, если Документальное обеспечение Аренда частей помещений и зданий Вопросы правовой природы и нормативного регулирования передачи в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий Важное место в договорных отношениях в сфере предпринимательства занимают договоры о передаче имущества в пользование.
В современных условиях нередко возникают новые и усложняются существующие правовые и экономические формы договорного использования имущества, которые не полной мерой отвечают традиционным способам аренды, иным способам владения и пользования чужим имуществом. В этой связи особого внимания ученых и практикующих юристов заслуживает довольно распространенная в последнее время практика передачи в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий. Такая аренда используется для размещения айбоксов, банкоматов, рекламных объявлений и прочее. Дополнительная актуальность правового анализа подобных отношений обусловлена отсутствием четкой позиции в юридической науке и устоявшейся судебной практики по вопросу о правовой природе такого рода договорных обязательств и допустимости распространения на них положений об имущественном найме (аренде). Между учеными-правоведами и практикующими юристами сейчас ведется дискуссия как относительно того, насколько правомерным является применение к таким правоотношениях именно договоров аренды, так и по вопросу о том, можно ли вообще передать право пользования определенными площадями помещения, стенами, паркоместами и прочими частями объекта? Если да, то как следует оформлять такую передачу прав пользования, если нет – то на основании каких договоров должно передаваться, например, право размещения одним лицом рекламы на стене здания, принадлежащего другому лицу, или размещения банкоматов в магазине?
Ответ на вопрос о допустимости распространения на отношения по передаче в договорное пользование частей помещений и зданий зависит от соответствия этих отношений определению и признакам найма (аренды) имущества, наличия законодательных ограничений относительно такого предмета аренды По украинскому праву отношения по передаче имущества в пользование на основании гражданско-правового договора рассматриваются как отношения найма (аренды), на которые распространяются общие положения о найме (аренде), предусмотренные. При этом указанные нормы применяются к отношениям аренды субсидиарно, то есть в том случае, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Исходит из традиционного определения договора найма (аренды) как договора, по которому наймодатель передает либо обязуется передать нанимателю имущество в пользование за оплату на определенный срок. В данном случае ГК использует понятие аренды и найма как тождественные категории, поскольку при любой аренде совершается найм имущества. Применение одного либо другого термина связано не столько с отличиями этих договоров, сколько с практикой наименования их в определенных сферах (так, арендой традиционно называют отношения по пользованию государственным и коммунальным имуществом) 1.
1 Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: у 2 т. – 4-те вид., перероб. Кузнєцової, В. – К.: Юрінком Інтер, 2010. Согласно предметом договора найма может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первозданный вид (укр.
Первісний) при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Указанная норма содержит нормативно закрепленные квалифицирующие признаки, характеризующие возможные предметы (объекты) найма: это индивидуально определенные непотребляемые вещи, не утрачивающие своих способностей в процессе их использования.
Вещью, определенной индивидуальными признаками, признается вещь, наделенная характерными только для нее признаками, которые отличают ее среди иных однородных вещей, индивидуализируя ее. Непотребляемой является вещь, предназначенная для неоднократного использования, которая сохраняет при этом свой первозданный вид на протяжении длительного времени. В этой связи деньги и иные потребляемые вещи не могут быть объектами найма, поскольку их использование предусматривает потребление таких вещей. Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма.
На сегодня в украинском праве отсутствует единый законодательный акт, который устанавливал бы перечень объектов, передача которых в найм не разрешена. Отдельными законами установлены перечни вещей, которые не могут быть объектами тех или иных разновидностей договора найма (аренды), в частности относительно государственного и коммунального имущества, финансового лизинга. Анализ правовой природы отношений по передаче в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий дает определенные основания для вывода о том, что предметом такой аренды выступает определенная часть недвижимого имущества – помещения либо здания, используемого, в данном случае, нанимателем для размещения айбоксов, банкоматов, рекламных объявлений и прочее.
Предметом аренды квадрометров в здании выступает определенная часть недвижимого имущества На отношения найма строения либо иного капитального сооружения распространяются положения. В частности, договор найма строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме , подлежит государственной регистрации, если такой договор заключен на срок не менее чем на три года , передача нанимателю строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Важно отметить, что частью здания, сооружения может быть любая территориально определенная составляющая этой вещи, которая может быть передана в пользование нанимателю и оформлена соответствующим документом (актом), подписанным сторонами договора. ВЫВОД: В пользование на основании договора аренды могут быть переданы определенные площади помещения, стены, паркоместа и прочие части объекта.
Вместе с тем это не исключает возможности урегулирования подобных отношений посредством иных видов договоров. Например, право размещения одним лицом рекламы на стене здания, принадлежащего другому лицу, или размещения банкоматов в магазине может возникать на основании других договоров (об оказании услуг, совместной деятельности и т. Роман Майданик, доктор юридических наук, профессор, партнер АО «АФ «АКТІО».
В экономической деятельности возникает потребность в размещении в чужом помещении каких-либо объектов, например, платёжных терминалов, банкоматов и т.п. Каким договором, на ваш взгляд, можно урегулировать общественные отношения, в рамках которых удовлетворяется такая потребность? Судебная практика однозначного ответа на данный вопрос не дает. Рассмотрим некоторые судебные акты, в которых нашли отражение различные позиции. (1) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры аренды. Пример: Постановление ФАС Московского округа от г.
№ КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802. «.Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от г. № 16-01 (том 2, л.д.
1 - 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО 'СК-недвижимость', которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ 'Связь-Банк', суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении № 4, в субаренду». (2) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры о возмездном оказании услуг. Пример: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от г. По делу № А33.
«.Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО 'Аэропорт Красноярск' и ООО 'Вендинг' заключено соглашение № 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО 'Вендинг' с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО 'Аэропорт Красноярск' производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО 'Аэропорт Красноярск' местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт 'Красноярск', стр. № 48 здание авиационно-обменного пункта. В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО 'Вендинг' обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО 'Аэропорт Красноярск' по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС - 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца. Заключенное сторонами соглашение № 173-08 от правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации».
(3) Иногда арбитражные суды разрешают споры, связанные с подобными договорами, не ссылаясь ни на нормы об аренде (глава 34 ГК РФ), ни на нормы о возмездном оказании услуг (глава 39 ГК РФ), квалифицируя подобные договоры как непоименованные. Пример: Постановление Девятого ААС от 10 марта 2009 г. № 09АП-2538/2009-ГК по делу № А40-61348/08-23-554. «Установлено, что на основании Договора № 356 от г. 7 - 191), заключенного между ОАО 'Седьмой Континент' и ООО 'Интеронлайн Сервис': - ОАО 'Седьмой Континент' обязалось предоставить ООО 'Интеронлайн Сервис' право на период с г. Разместить на 1 кв. М помещения N 100 этажа 1 корпуса 2 дома 10 по улице Бибиревская города Москвы платежный терминал; - ООО 'Интеронлайн Сервис' обязалось уплачивать ОАО 'Седьмой Континент' ежемесячно, до 25 числа месяца, предшествующего текущему (первый платеж - в течение 5 дней после заключения договора), плату за размещение платежного терминала по ставке 49700 руб.
Включая НДС, а также возмещать на основании действующих тарифов стоимость фактически потребленных в связи с эксплуатацией платежного терминала коммунальных услуг, в частности, электроснабжения. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ, приходит к выводу об обоснованности требований Истца. Договор № 356 от г., предметом которого является предоставление Ответчику возможности на возмездной основе разместить платежный терминал на части принадлежащего Истцу помещения, не противоречит ГК РФ. В силу общих положений ГК РФ об обязательствах и отдельных видах договоров, а также условий самого Договора № 356 от г. На стороне Истца возникло право требовать внесения Ответчиком согласованной платы за размещение платежного терминала и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг». Определенный интерес при рассмотрении этого вопроса представляет и ответ на вопрос № 27 в Рекомендациях, выработанных по итогам работы совместного заседания Научно-консультативных советов при ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, состоявшегося г.
В Нижнем Новгороде: «Может ли быть объектом договора аренды неизолированная часть нежилого помещения? Каковы критерии индивидуализации такого объекта аренды как часть нежилого помещения? Рекомендации НКС: Согласно статье 607 Кодекса объектами аренды являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Часть здания не может быть объектом аренды.
Следовательно, правила главы 34 Кодекса к спорному правоотношению не применимы. Субъектами гражданского оборота заключен договор, не поименованный в Гражданском кодексе Российской Федерации, обязательным условием которого является непротиворечие его закону (статьи 8 и 421 Кодекса). Гражданские права и обязанности, возникающие из этого договора, регулируются общими положениями о договорных обязательствах».
Итак, коллеги, каким договором, на ваш взгляд, необходимо оформлять отношения, направленные на удовлетворение потребности в размещении в чужом помещении каких-либо объектов (например, платежных терминалов, банкоматов и т.п.)? А как Вы думаете, ст. 607 ГК это императивная норма? Означает ли она, что предмет аренды может быть не только вся вещь, но и ее часть? 607 не написано, что соглашение об ином ничтожно. И еще подумайте вот над какой штукой: ГК (ст. 606) устанавливает две формы аренды - владельческая и пользовательская (без владения арендованной вещью).
Возможна ли вторая форма аренды в принципе, если из содержания ст. 607 выводит запрет аренды части вещи. Ну и, разумеется, очень сильный аргумент привел Игорь - « там написано, что обременение устанавливается на все здание в целом » Это я к тому, что жесткий нормативизм очень часто не доводит до добра;). Роман, так это легко, на мой взгляд, объясняется следующим. В аренду и не передается 'часть вещи' как думает автор. Предметом обязательства является обязательство арендодателя предоставить арендатору такое пользование всей вещью при котором он сможет извлекать из нее не все полезные свойства, а только полезные свойства касающиеся определенной площади. А арендатор соответственно это оплатить.
Так, что, на мой взгляд, постановка вопроса об аренде 'части вещи' неверна из-за непонимания сути правоотношений сторон. А я в деле А40-1269/08-94-10 доказал обратное;) Поясню, когда они его не регистрируют, пусть делают, что хотят. Но одна из функций реестра - информационная, поэтому он должен содержать достоверные сведения (по которым не только сторонам но и третьим лицам будет понятно состояние объекта) и поэтому в Законе о кадастре есть указание на то что в кадастр вносятся сведения о частях передаваемых в аренду Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости 2. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: 10) сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. Коллеги, в том, что это договор аренды полностью поддерживаю Роман Сергеевича.
Конечно остается под вопросом заключенность договора аренды. Статья 607 ГК, на мой взгляд, в императивной форме устанавливает, что объект должен быть индивидуально определенным. Статья 432 ГК гласит, что предмет договора является существенным условием.
В силу этой же нормы, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Вот и получается, такие договоры аренды не могут считаться заключенными, так как между сторонами не достигнуто соглашения по существенному условию договора, т.е. Не определен объект аренды. Хотя, если к договору прилагается схема помещения, на которой определено указано место - часть помещения, которое передается арендатору, то с учетом Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24 марта 2009 года № Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу №А75-3320/2008, можно считать объект договора аренды согласованным, а договор заключенным. Владимир, если исходить из того, что это 'пользовательская' аренда и объектом аренды является помещение целиком, получается что арендуется все помещение, и арендатор вправе пользоваться любой ее частью, в том числе служебными и техническими помещениями. Ну, во-первых, не уверен, что, если юристы общества-владельца помещения предупредят об этом собственника, собственник согласиться на такую аренду.
Во-вторых, возникает вопрос налогообложения. Если это 'пользовательская' аренда, то в договоре аренды должна быть указана площадь всего объекта, а не 1 кв.м., в противном случае, получается, что арендодатель занижает стоимость аренды, так как в договоре аренды 'всего' помещения будет указана стоимость аренды 1 кв.м., что скорее всего приведет к налоговым последствиям, что так же не отражает интересы арендодателя. Думаю, что в этой ситуации, не все однозначно с 'пользовательской' арендой. Как считаете? Александр, я про то и говорю, что в договоре будет указано площадь всего помещения целиком, этого нам не избежать - предмет договора существенное условие, а арендная плата будет установлена в отношении 1 кв.м., без указания что это аренда за 1 кв.м.
Получается в аренду передается помещение площадью в несколько сот, а порой и тысяч кв.м., а арендная плата будет составлять пару тысяч, ну может быть пару десятков тысяч рублей. Как это будет соотноситься с рыночными ценами, мне не совсем понятно. Говоря о весьма ограниченном пользовании, Вы имеет виду, территориальное ограничение? Арендатору предоставляется право пользования частью помещения?
Если да, то мы опять приходим к ситуации, когда в аренду передается не все помещение, а только ее часть. Другими словами, ограничивая арендатора в пользовании всем помещением, мы определяем часть помещения которое передается в аренду, что приводит к лишению договора аренды объекта сделки. Что же касается налоговых последствий, не уверен, что Ваш аргумент убедит МИФНС не доначислять налоги. Если Вы так уверены в своей позиции, осмелюсь предположить что у Вас есть соответствующая практика, либо Вам известно о соответствующей судебной практике. Буду безмерно Вам признателен, если дадите ссылки на соответствующие судебные акты. Жаль Но в том что подобных арендных отношений тьма - это факт. Соглашусь, что вряд-ли есть обширная практика заключения договора аренды всего помещения с указанием цены 1 кв.м.
Имеет место быть. А если и есть, то скорее в порядке исключения. В недавнем прошлом, лично сталкивался с этой ситуацией, когда заключал договор аренды помещения для терминала. Так что проблема знакома не по наслышке. Я имею ввиду что сам был арендатором.
И это был договор аренды, помещения с приложение схемы и обозначением места установки терминала. На схеме прописали, что место установки согласованно. Сомнений и споров у сторон не вызывает. Указали площадь и цену. В общем все мои комментарии из личного опыта:). Думаю, что если в договоре четко фиксируется место расположения платежного терминала, палатки на рынке, стэнда на выставке и т.п, то это аренда. При желании можно и под услуги подвести при вольной интерпретации понятия услуги и пытаться увидеть в обязательствах 'арендодателя' совершение каких-то действий или деятельности, выведя их на первый план.
Но это было бы неверно. Основная суть обязательств 'арендодателя' в таких арендоподобных договорах - предоставить право пользования чужим имуществом (пусть даже и не индивидуализированным). Тут не действия, а скорее бездействие и претерпевание. Я абсолютно против попыток все силами избегать признания факта существования непоименованных договоров и притягивать сделки к неким существующим полкам 'пандектного шкафа'.
Часто и в данном случае в том числе цена такого редукционизма - применение к такому арендоподобному договору абсолютно чуждых норм об услугах, а де-факто о подряде (памятуя о том, что в ГК норм об ВОУ почти нет и эти договоры регулируются нормами о подряде). Достаточно мысленно прокрутить в голове применение норм о подряде к таким договорам, чтобы понять, что это все вообще из другой оперы:))). А это, опять же, зависит от того, какой концепции аренды мы придерживаемся. Если вещной - то тогда бездействие и претерпевание, но тогда, извините, нужно и объект определять как объект вещного права. Если же обязательственной, то без проблем можно сдавать в пользование все, что угодно, хоть часть вещи, но тогда и структура отношений совсем другая: прекратить ее всегда можно, никакой защиты от третьих лиц, нкиакого права следования, но и никакой регистрации, естественно (этого различия, кстати, проект изменений в ГК совершенно не отражает). По мне так, 'пусть расцветают все цветы' - пусть бы была аренда и вещная (зарегистрированная), и обязательственная (незарегистрированная), но авторам реформы это, похоже, малоинтересно. Артём, если стороны просто написали в договоре, что предоставляется право на размещение терминала в таком-то помещении без фиксации места расположения, то это, действительно, не договор аренды.
Но считать договор не заключенным, мне кажется, не стоит. Такое соглашение означает, что сторонам индифферентно где конкретно в пределах данной площади терминал будет размещен. Принцип свободы договора не оставляет выбора, кроме как признать такой договор, не вписывающийся в 'конструктив' аренды, признать непоименованным.
Образец Договора Аренды Жилья
Тут, думаю, надо смотреть на волю сторон. Если они четко обозначили, что терминал или иной перемещаемый объект размещается в любом месте в пределах четко обозначенного помещения, то очевидно, что воля сторон направлена не на заключение классической аренды с индивидуализацией объекта аренды путем привязки к конкретному месту. Можно конечно говорить, что в этом случае в аренду передана какая-то идеальная доля. Но этот вариант требует осмысления. Не готов что-то утверждать определенно. Для меня лишь очевидно, что такой договор должен признаваться заключенным.